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深赛格2019年年度董事会经营评述

发布时间:2020-04-28 02:13    来源媒体:同花顺

深赛格(000058)(000058)2019年年度董事会经营评述内容如下:

一、概述

报告期内,公司通过强化品牌建设、精细化管理、整合提升等方式,优化扩大电子专业市场的业态布局,提升电子专业市场的服务质量和服务效率,推动电子专业市场的发展,保持电子专业市场业务经营稳定,持续巩固电子市场行业地位。公司以资源整合、质量提升为抓手,深耕用户价值,持续提升商业物业经营效率,总体上商业物业经营稳中有升,物业管理增效明显。公司以现有产业业务为基础支撑,以投资并购、改革创新为路径,不断拓展产业链条,积极向战略性新兴产业发展平台转变,持续提升和增强公司的核心竞争力和可持续发展能力。

报告期内,公司完成营业总收入149,323万元,同比减少11,904万元,下降幅度为7.38%;实现利润总额19,896万元,同比增加10,464万元,上升幅度为110.94%。收入变动的主要原因是:①房产销售收入同比减少24,321万元;②电子市场及物业租赁和管理业务量上升,导致收入同比增加18,205万元;③贸易业务量下降,导致收入同比减少7,129万元;④新并购泰斯特公司本报告期实现并表收入2,016万元。利润总额变动的主要原因是:①上年同期因发生地产项目违约赔偿使得利润总额减少12,740万元,本报告期未发生;②由于电子市场及物业租赁和管理业务量上升及新并购泰斯特公司,导致同比增加5,191万元。③本报告期出售股权增加及联营企业同比扭亏,使得本公司投资收益同比增加4,387万元;④由于房产销售业务下降,导致毛利同比减少8,383万元;⑤由于融资规模扩大,财务费用同比增加3,265万元。

(一)电子专业市场业务和商业物业经营及管理业务

1.电子专业市场业务

公司电子专业市场业务涵盖赛格电子市场和赛格通信市场两大品牌。主要包括:深圳赛格电子市场、西安赛格、长沙赛格、西安海荣赛格、吴江赛格、顺德赛格等。报告期内,公司持续强化华强北区域赛格通信市场品牌升级,在统一使用“SEGCOM”品牌的基础上,通过整合提升、协同发展等举措,进一步增强了赛格通信市场“SEGCOM”的品牌效应,继续巩固了公司电子专业市场行业的领先地位。与此同时,消费习惯的不断改变和电商的持续冲击,使电子专业市场行业面临的竞争依然激烈。

公司顺应市场变化,以现有的电子专业市场为基础,加快融合新业态,逐步构建以消费体验为核心的多种业态并存的综合性电子市场,保持电子专业市场业务的稳定经营,持续推动电子专业市场转型升级。

2.商业物业经营及管理业务

公司商业物业经营业务主要包括公司总部及公司控股子公司赛格宝华、赛格地产、赛格创业汇、赛格康乐及南通赛格公司的物业经营业务。报告期内,公司通过精细化运营管理、市场化对标发展、深耕客户价值等举措,不断提升服务价值,拓展优质客户,持续增强物业价值,提升物业经营效益,使物业经营总体保持较高出租率和较高坪效。

公司的物业管理业务主要集中在赛格物业管理公司和赛格物业发展公司。报告期内,公司积极开拓新项目,大力发展增量业务,持续拓展物业管理规模,截止报告期末累计在管的物业面积超过700万平米。公司以科技引领转型,以创新促进发展,引进分布式光纤传感及应用技术,用于研发具有感知振动、应力及温度变化等功能的设备,目前光纤传感技术已应用在周界安防监控、沿线(公路、管道、边坡)预警监测、建筑结构安全监测及智慧高速等众多领域中,未来赛格物业管理公司将积极探索光纤传感技术在智慧城市管理、智慧港区管理等方面的应用;赛格物业管理公司投资建设的智慧停车库南山项目建设完成并投入运营,公司物业管理转型升级迈出新的台阶。未来,公司将引进、研发更多先进技术、设备,并与智慧停车、智慧城市管理等进行结合,逐步推动物业管理由传统物业管理服务逐步向以科技引领的综合智慧社区管理服务转变。

报告期内,电子专业市场业务和商业物业经营及管理业务完成营业收入106,561.43万元,比上年同期增加20.60%,增加的主要原因是:电子市场及物业经营面积增加以及物业管理公司业务量增加。

(二)商业地产业务

公司商业地产业务主要业务经营模式包括房地产开发、物业经营和物业管理业务。

1.宏观经济与市场情况分析

2.主要项目所处区域市场分析

3.新增土地储备项目

4.累计土地储备情况

5.主要项目开发情况

西安项目进度较原预期有所延后,预计无法在2019年底竣工。主要原因系房地产行业政策收紧,项目建设资金压力增大,开发风险加大。

6.主要项目销售情况

7.主要项目出租情况

鉴于电子专业市场及商业物业经营及管理业务为公司主营业务,自有物业出租情况及收入已列示在电子专业市场及商业物业经营及管理业务板块中。

8.土地一级开发情况

9.融资途径

10.发展战略和未来一年经营计划

11.向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

12.董监高与上市公司共同投资(适用于投资主体为上市公司董监高)

13.报告期内相关商业地产业务的进展情况

(1)南通赛格时代广场项目

报告期内,经公司第七届董事会第四十六次临时会议审议通过,南通赛格时代广场将商业裙楼部分整体租赁给红星美凯龙(601828),在当地区域内开展差异化经营。具体内容详见公司于2019年1月16日披露的《关于全资子公司南通赛格时代广场发展有限公司整体出租南通赛格时代广场商业裙楼并签署租赁合同的公告》。目前,商业裙楼整体租赁工作已完成。

(2)赛格新城市(300778)广场项目

报告期内,有关招诚集团解除与赛格新城市签订的相关合同事项、赛格新城市与债权受让方拟签署协议的事项详见公司分别于2019年4月16日、2019年8月17日披露的《关于控股孙公司收到解除合同通知的相关事项的风险提示公告》、《关于控股孙公司赛格新城市与相关债权受让方拟签署协议的公告》。

(3)惠州群星赛格假日广场项目

惠州二期开发已完成项目的规划报建工作,取得《建设工程规划许可证》。

(4)西安赛格广场项目

报告期内,西安赛格康鸿向陕西秦煤实业集团运销有限责任公司借款2,000万元,用于西安赛格广场项目日常运营及其他相关工作,具体内容详见公司于2019年11月12日披露的《关于控股子公司深圳市赛格地产投资股份有限公司为其控股子公司借款提供担保的公告》。

报告期内,商业地产业务完成营业收入33,419.96万元,比上年同期减少42.12%,减少的主要原因是:赛格新城市、惠州群星房产销售收入较上年同期减少。

(三)商务酒店业务

报告期内,公司酒店业务迅速实现整合,公司商务酒店业务主要由深圳橙果商务酒店管理有限公司管理运营。酒店业务整合降低管理成本,减少运行风险,提升资源的盈利能力,增强经济效益,提升收益的稳定性。目前,公司商务酒店已累计开设了5家,分别为长沙五一路店、长沙星沙店、深圳宝安店及深圳东门店、深圳华强北趣创店。

报告期内,公司商务酒店业务的经营主体深圳橙果商务酒店管理有限公司完成企业混合所有制改革,成功引入战略投资者两名,同时实现了酒店管理层和核心员工持股,混改的顺利完成,为公司酒店业务的发展带来外部资源上的助力,促使下属企业橙果酒店加快自身发展的步伐,同时,通过建立市场化的运作机制,激发经营管理者及员工活力,为橙果酒店的长期可持续发展奠定基础。

报告期内,商务酒店业务完成营业收入4,532.06万元,比上年同期减少3.63%。

(四)战略性新兴业务

报告期内,公司通过股权收购及增资的方式,以现金投资苏州泰斯特2,750万元,持有其36%股权,同时通过控制董事会及其他股东让渡投票权的方式,取得对其的控制权。此次并购苏州泰斯特项目经公司第七届董事会第五十一次临时会议审议通过,是公司切入检验检测服务及其设备制造行业的尝试。苏州泰斯特累计获得授权专利66项,其在震动力学检测及其设备制造方面具有核心竞争力。报告期内,苏州泰斯特经营状况良好,符合预期,其自主研发的15KN高频感应式振动实验系统填补了国内空白,自主研发的600KN高频数字化大推力电磁振动实验系统正在建设中,苏州泰斯特在非标振动台领域内的核心竞争力不断增强。公司新能源业务主要为碲化镉薄膜光伏生产线建设和开展分布式电站、光伏建筑一体化项目的市场拓展工作。自2019年6月开始试生产以来,经过产能爬坡,到2019年12月底,累计生产光伏组件19MW。在分布式电站及光伏建筑一体化方面亦做出了众多尝试。二、核心竞争力分析

公司是中国电子专业市场经营模式的创立者,经营的赛格电子市场在行业内居领先地位。公司赛格电子市场先后荣获了“中国电子市场2019年经营创新奖”、“中国电子信息产业飞马奖”等荣誉称号;公司先后被中国物业管理协会授予全国物业管理企业综合实力百强企业第74名、被广东省物业管理行业协会授予广东省物业服务企业综合实力百强企业第25名、被深圳市物业管理行业协会授予深圳市物业服务企业综合实力50强企业第14名,并先后荣获:“深圳市知名品牌”、“物业管理服务绿色创建示范单位”、“深圳质量百强”等荣誉。经过在电子市场行业32年的辛勤耕耘,本公司已拥有丰富的市场商户资源和成熟的市场运营管理经验。截至目前,公司以直营、联营及委托经营的方式在全国已开办二十余家电子专业市场,形成了覆盖珠三角、长三角,辐射全国的连锁专业电子市场体系,成为国内乃至亚洲规模最大的涵盖电子元器件、数码IT、通讯产品等在内的综合类专业电子市场,在国内外拥有较高的品牌影响力。近年来,公司基于传统主业电子专业市场业务、商业物业经营和管理等业务优势,不断进行转型升级和业务拓展,从单一的商业平台运营向多业态复合式的经营模式转变。三、公司未来发展的展望

(一)公司未来发展规划

2020年,是公司践行“十三五”规划的收官之年,亦是“十四五”规划的奠基之年。公司将集中力量围绕“补短板、抓重点、谋发展”的经营主题,在立足电子专业市场、商业物业经营管理业务等存量产业的基础上,紧跟国家产业发展方向,聚焦与公司能力及资源相匹配的战略性新兴产业,稳步推进产业结构调整,扩展公司存量产业边界,持续向战略性新兴产业发展平台推进。

一方面,不断强化自身优势,稳定基础业务,积极寻求电子专业市场、商业物业经营管理业务等存量产业板块市场变化及行业变革机会,升级存量产业驱动引擎。另一方面,继续推进外延式发展战略,拓宽战略性新兴产业的布局广度与深度,夯实新兴产业基础。2020年,公司将坚定不移的践行“存量产业+战略性新兴产业”的战略路径,为“十四五”发展奠定坚实基础。

(二)总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展

根据前期披露的发展战略及经营计划,报告期内公司主要的工作如下:

1)立足现有存量资产,整合资源,深化挖潜,提质增效

报告期内,公司以“深化挖潜、稳定经营、促进转型”为抓手,在面对电子专业市场下行压力较大的情况下,稳步推动电子专业市场板块整体发展,实现提质增效,稳中有升的发展局面。

一方面,为推进整体电子专业市场转型升级,增强板块整体发展活力,公司对内部同质化赛格通信市场业务进行了全面梳理、评估,制定分类管理方案,并推进方案的实施。报告期内,通过构建品牌“一体化”格局,实现了对部分资源的有效整合,不仅增强了内部的协同效应,更进一步增强了公司电子专业市场版块的规模化、品牌化实力。

另一方面,公司以市场需求为导向,以提升电子专业市场坪效为目标,调整经营策略,及时关停经营效益欠佳、发展后劲不足的项目,改造部分低效业态,重新激发电子专业市场的发展潜能。

2)加快推进战略性新兴产业布局

报告期内,公司通过股权收购及增资等方式,取得对其的控制权。由此,公司探索切入检验检测服务及其设备制造领域,实现了在战略性新兴产业上的进一步布局,亦为公司的战略转型注入新的血液与动力。

3)持续完善内部运营体系建设,实现管理升级

公司积极实施组织调整,以改善和提高组织效能,提高经营效益。报告期内,公司顺利完成了董事会、监事会换届选举及高级管理人员换届聘任工作,同时,对公司及下属公司经营班子进行优化,通过市场化选聘,调整经营管理团队,强化组织领导,激发员工活力。另外,公司重新梳理各项规章制度,更新完善关键制度规范,有效实现管理提升。

4)提升公司信息化水平,进一步强化财务管控

为应对公司业务体系的扩张,增强财务管控,公司持续推进财务信息化建设。在报销流程方面,升级费用控制系统及影像扫描系统,进一步提升了公司的信息化水平。

5)加强人才培育,打造学习型组织

在人才管理方面,公司始终坚持正确的选人用人导向,秉承“专业化、职业化、市场化”的发展理念,报告期内,公司根据内部各管理层级及业务类型,实施高潜人才及中层管理人才培训,通过专题学习及经验分享,着力强化干部队伍建设工作。

(三)公司业务发展面临的主要问题

1.宏观调控政策风险

房地产行业:2019年7月30日,中央政治局会议再次重申“房住不炒”的原则,同时明确不将房地产作为短期刺激经济的手段,未来楼市仍旧将处于严控价格过快上涨的基调内,加之目前宏观经济形势依然复杂,可能对公司地产业务的经营和发展带来不利的影响。

新能源行业:根据2019年国家能源局发布的《关于2019年风电、光伏发电项目建设有关事项的通知》,国内光伏产业去补贴化进一步加速。

应对措施:(1)针对房地产业,公司将密切关注政策变化方向,加快项目开发和去化速度,优化和提升现有存量资产的品质,确保现金流的回收,降低公司面临的经营风险。(2)针对新能源行业,公司将以加快技术进步及降低成本为导向,同时加强对国家政策、宏观经济的研判,并根据政策和行业变化对业务进行研究调整,以尽量减少政策变化带来的负面影响。

2.市场风险

公司目前的电子专业市场及商业物业经营业务、商业地产业务、新能源业务均处于完全竞争行业,在行业持续激烈竞争的情况下,可能面临经营业绩持续下滑的风险。同时,受2020年年初新冠肺炎疫情冲击,公司在全国的电子专业市场经营将受到不同程度的影响,由于疫情影响导致无法正常营业从而使电子专业市场商户的主要收入来源受阻,公司将面临部分商户欠租,甚至退租的风险,将对公司经营业绩和现金流产生一定影响。

应对措施:面对新冠肺炎疫情冲击,公司一方面积极响应深圳市政府号召,履行上市公司社会责任,与商户共克时艰,相关措施及对公司的影响详见公司于2020年3月4日披露的《关于应对新冠疫情实施减免租金的公告》。在商业地产业务领域,积极促进业务模式转变,从重开发向重运营方向发展,提升综合运营能力。在新能源业务领域,根据政策和行业变化对业务进行研究调整,以尽量减少政策变化带来的负面影响。

3.快速扩张风险

随着战略性新兴产业布局的深入开展,未来将进一步加大扩张投入,快速扩张很有可能带来短期内投入与产出不匹配的风险。同时,新并购公司的整合也存在管理过渡期风险。

应对措施:(1)加强风险管控力度,构建集公司纪委、监事会、财务总监、审计、风控、内控“六位一体”的风控机制。

(2)通过建立对标体系,不断优化完善公司对并购项目的管理模式,在给予并购项目充分经营自主权、保持对市场灵活反应能力的同时能使其更好运用总部优势资源,提升盈利能力。

4.财务风险

在国家去杠杆、房地产调控的经济背景下,公司地产业务融资难度和融资成本有所提高。

应对措施:公司积极寻求商业银行等渠道的合作,并与多家银行签订授信合同,满足公司短期流动资金需求;同时,公司将综合考虑负债结构,通过多种融资渠道,筹措中长期资金,实现资金合理搭配,优化负债结构,保障公司资金链安全稳定。

(四)2020年公司重点工作

1.持续加快战略并购

面对新的经济环境与市场变化,公司将始终围绕既定战略方向,加速存量产业转型升级,拓宽战略性新兴产业的广度与深度,坚持以战略为牵引,以市场为导向,以投资并购为手段,以人才为支撑,立足长远,加速关键战略举措的落地实施。

2.持续推动存量业务增强效益、扩大规模、提升品牌价值

经过多年积累,公司目前已在电子专业市场、商业物业经营与管理领域具有一定优势,2020年,公司将持续推动存量业务增强效益、扩大规模、维护品牌价值,力求在产业变革中巩固核心能力。

电子专业市场板块,既要向内要效率,通过内部对标,不断提升管理效能。也要向外拓市场,提升招租能力,优化客户结构,以优质服务赢得客户,提升“赛格电子市场”,“赛格通信市场”两大品牌价值。

商业物业经营板块,巩固现有物业基础,积极寻找合适机会实现同行业并购重组,扩大经营规模及提升行业地位,同时,采用科技手段响应客户需求,扩大服务范围,提高业务经营的服务水平和效率。

3.加强专业化经营和精细化管理,提升公司发展质量

随着公司转型战略的深入实施,为使业务匹配更高效的运营模式,公司将在2020年进一步升级管控模式,加强企业专业化经营和精细化管理。专业化经营方面,将重点围绕“业务和服务”两条主线,以业务为导向;精细化管理方面,建立“一站式”管理服务体系,缩短管理链条,形成一套服务一线企业的快速反应机制。

4.强化人才战略,助力公司可持续发展

公司将继续实施积极的人才战略,一方面,通过市场化选聘、企业集训营、后备人才库等方式,系统化评估、发展和保留公司人才,构建人才梯队储备。另一方面,为员工创造多通道发展模式,并针对岗位特性、职业阶段、工作能力等要素,分层次、分类别的开展差异化培训,构建完善的人才培养体系。

5.加大融资渠道拓展,为公司战略发展提供充足资金保障

充分盘活低效存量资产、释放地产开发板块的资金,同时,公司将加强与各金融机构的沟通和交流,拓展多元化的融资渠道,提升资产使用效益,优化公司资金结构,统筹做好长中短期资金规划,为公司战略发展提供充足资金保障。

(五)风险提示

上述内容中涉及到的公司未来发展规划等并不代表上市公司对2020年度的盈利预测,能否实现取决于市场状况变化等多种因素,存在不确定性,请投资者特别注意。

申请时请注明股票名称